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这是熊猫贝贝的第2177篇原创文章

2024年，关于曾经理想上产能过剩，供需相关转变的房地产行业，想要改动困局，最关键的破局点，是什么？

毫无不懂，没有争议，就是去库存，还有债务消化。

2024年以来，关于中国的房地产经济畛域和楼市来说，信息面上，

继重启投放PSL后，央行设立1000亿的 「租赁住房存款允许方案」 的信息，这几天也迅速发酵了。

再叠加1月5日一线市区广州正式末尾推广落地的房票制度：

几个最新的市场，政策，金融维度的意向和信号，能看到一个怎样的主线趋向？

团体观念以为：中国国际经济环境开展，自革新放开以来，第二轮房地产去库存，曾经正式启动了。

当然，一提起“去库存”，很多人会回顾起 2015-2017年那一轮全国范围的“涨价去库存，货币化安排”的阅历。

那么2024年曾经有越来越多信号在指向的这一轮去库存，能否还会重现上一轮的楼市热度和行情表现？

这一轮去库存，和上一轮的形式，玩法，还有结果，会是一样的吗？

这一轮去库存，将给中国未来的楼市带来怎样的影响？

这篇文章，就将基于对提醒2024年新一轮去库存的一系列信号和意向的详细梳理，结合理想，从敬畏知识，尊重法令的角度登程，深化剖析这一轮全新楼市去库存意向的实质和逻辑，并对中国楼市后续的几个或许走向，启动一次性有深度，有态度，有依有据的专题探讨和剖析研判。

关注意向，掌握实质，看清主线，研判趋向，指点执行。

本文已重复自查合规，不碰红线，言语温和公道，不带价值导向。

内容有依有据，剖析理性主观。

以微见著，洞察先机，掌握趋向，指点决策。

（假设这篇文章在其它新闻平台被看到，不用疑心，就是剽窃搬运，死皮赖脸）

最新信号：8个市区获批“住房租赁集团购房存款”，如何解读？

2024年1月5日，人行与金融监视治理总局联结发布《关于金融允许住房租赁市场开展的意见》（银发〔2024〕2号，2023年2月24日发布征求意见稿），提出“住房租赁金融17条”。

2024年1月11日，有媒体披露称央行已批复总额1000亿元的住房租赁集团购房存款（依据名目先到先得准则），允许8个试点市区（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）购置商品房用作长租房，可以说举措很快。

当然，这也标明，上述8个试点市区的存量住房去化压力较大。

而这次提到的千亿，对应的是下表的第17条， 租赁住房存款允许方案 试点市区收买存量住房

图源自央行，结构性货币政策工具状况表

翻译大文言话就是：央行发1000亿，给市区中央政府去买房子，而后用来出租。

只管千亿规模不大，然而对应的信号，不小。

明眼人一看就知道，这就是典型的国度掏真金白银去库存的方式之一。

很多人并没看法到这个意向和过去一年被吹的缄口不语，然而理想没有什么觉得的各种利好的区别在哪里。

并不复杂：拿喇叭喊，还有发没有执行结果的文件，和实打实的拿钱谈话的区别。

妇孺皆知，中国房地产已出现了历史性拐点。

如今拿地、建房、卖房都是有危险的事情。

过去2年来，全国卖地支出不时缩小。2021年全国国有用地出让支出到达历史最高点，为8.71万亿元；2022年萎缩到了6.7亿元。2023年的数据尚未发布，预计在5.6万亿左右。

即使是这5.6万亿，也有一半左右靠中央城投公司撑着。这相当于中央政府把土地从左手卖给了右手，城投公司拿着土地到外地中小银行抵押存款。

由此，房地产下滑带来的结果是：城投公司负债利率上升，中小银行抵押物进一步土地化、危险化，而整个房地产行业会由于供应量参与进一步低迷。

如今“援军”来了，就是“住房租赁集团购房存款”，这1000亿和8个试点市区，只能看作首批，未来会一批接一批退场。

这1000亿是试点，假设成功，应该还可以有下一个1000亿。

从以后情景来看，这1000亿是用于救急的，但从久远来看，这是爆赚一笔。

这个最新的意向，也可以看作是中国楼市一个标记性事情：新一轮的去库存，启动了。

结合理想：这一轮去库存，和上一轮，有哪些实质上的不同？

一说去库存，炒房投机群体快慰若狂，真正的刚需和楼市看空群体恐怕就快乐不起来了。

这很好了解， 置信很多人还对2015-2017年那轮全国楼市的暴跌还历历在目，很多人觉得那轮楼市暴跌的间接要素是棚户区革新下的大拆大建，实践上这样的了解并不准确。

棚户区革新在咱们国度早已存在，早在2016年之前的十多年间，棚户区革新实践上不时都在启动，这原本就是一项中央上常年的民生工程，因此棚户区革新自身在过后并不算是一个严重翻新。

那为什么2016年的棚户区革新能抚慰全国楼市的暴跌？

然而2016年央行末尾经过PSL放水，使得棚户区革新突然领有了“货币化“属性，“货币化安排”下的三四线市区棚改，才让全国楼市全体一飞冲天。

央行经过PSL放水抚慰楼市的详细方法其实也不复杂，就是央行提供存款给国开行等政策性银行，政策性银行再将这笔钱借给中央政府，专门用于拆迁和安排，拆迁户房子被拆了没中央住了，手里又多了一笔钱，就可以拿着这笔钱去购置新的商品房，开发商再用开售回款支付土地出让金以及进一步拿地扩张，中央政府再把土地出让支出还给国开行，国开行再把这笔钱还给中央银行。

也就是说，钱只管赚了一圈又回到央行，但这个环节人为地把商品房的供需相关给改动了。

因此，可以说上一轮的PSL关键就是针对楼市的定向放水，央行PSL余额于2019年到达3.6万亿的峰值，也常被人称为中国版本的量化宽松。

当然，这样做的间接结果就是加剧了整个社会的投机风尚，房企从那时刻末尾胡作非为地全国搞扩张，商品房库存量大幅攀升，最后酿成了以碧桂园、恒大和融创为代表的民营房企债务危机；

老百姓看到房价下跌，纷繁透支未来支出排队买房上车，恰恰之后那几年还是房贷利率最贵的时刻，间接形成了近两年生产才干的严重降低；

中央看着源源不时的土地出让金支出，继续扩展基建规模，其中不乏基本没有任何经济效益的“体面工程”，使得中央债疑问也变得一发无法收拾。

这一次性，雷同是PSL重启，雷同是国度批款启动去库存，会不会又重演2016年那一轮的疯狂？

实践上，从历史阅历和实践发生的很多结果来看， 本次的央行放水，肯定会尽量防止重蹈上一轮放水的覆辙。

便捷来说，从方式上，本轮放水会从之前放给拆迁户，变为放给整个房地产产业链；

从实质上，会从之前的“抚慰楼市”，变为如今的“托底楼市

其实从2023年末尾，国度曾经看法到，楼市供需曾经出现严重转变。

曾经发生的库存无法消化，是大疑问，间接造成房企的债务无法成功转移和消化，对应的危险继续酝酿，所以，一边是供需相关和以前不一样了，一边是库存须要消化，怎样办？

这个在本号以前的文章中就明白提出过：居民，企业部门加不动杠杆，或许主动去杠杆的阶段，想要维系住经济环境的稳固，政府就要成为杠杆承当主体。

大家细心看看这次的1000亿元的“住房租赁集团购房存款”条件：

等于说给到中央政府和城投公司用比个别人购房低的老本就可以拿下一大笔资金去买房。

一方面，成功了中央政府和城投公司的债务压力和支出艰巨状况的缓解；

另一方面，央行同意的新增货币，并没有间接进入市场，规避了房价炒作的兽性品德危险。

先不要说3%的年化率划不划算，没无心义，租赁报答率就算短期赶不上，然而债务关键压力曾经没有了，期间能换空间，关于当下中国楼市来说，比什么都关键。

便捷来说，这一轮去库存的债务主体，以及库存价值变现形式，曾经和上一轮齐全不一样了。

趋向研判：2024年这一轮去库存，会将中国楼市带往何处？

这一轮去库存，国度借钱给中央政府，批量购置楼市库存房产，是有明白规则的：

“房子批发”之后，可以作为宿舍型保证性租赁住房、保证性或商业性租赁住房常年持有经营。

员工宿舍或许长租房啥的

政府把地卖给企业或城投，企业或城投借钱投资盖楼，银行再借钱给企业批量买房，最后租给打工人…

房价高可以成为不买的理由，然而租房，总是不折不扣的刚需了吧？

至此，商业闭环正式构成。

有资历介入这游戏的必需是中央国企，关于他们来说只需后续这些房子的出租收益率到达3%，就可以笼罩利息老本。

目前中国大局部中央的租金报答率仅有1%-2%。假设如今想到达3%必需是不理想的。

那么，这么玩，图什么？

要么，政府协助房企去库存，可以以很低的多少钱少量批发到优质房源，从账面上随意30%的价差，就能赚回10年的利息了，而期间换空间，后续买上来这些房子涨价了呢？

涨价收益当然是齐全归政府和相关的中央国企。

要么，这钱是央妈给的，先用着，前面或许有补贴；

要么，就是看好未来利率还会进一步下调；

要么， 就是看准未来租金还会下跌，或许有方法让租金下跌；

总之，从中央政府和国企角度去看，这生意，是稳赚不赔的；

基于这样的商业逻辑，那么接上去，中国的楼市，将迎来实质性的玩法变动。

炒房时代，不买房不加杠杆，房价高下和你有关，新一轮去库存以后，政府背上了杠杆，那么不论是房子涨价还是租金调整对应的收益，也和开发商，和炒房客，没有相关了吧？

很理想，这一轮去库存，假设实施顺利，将彻底改动中国楼市的价值格式和运转形式。

写在最后：

新一轮去库存浪潮，能带来哪些启示？

文章最后，分享几点团体的思索和观念，不肯定对，权当抛砖引玉，供大家启动一个探讨和参考：

1，国度关于 2024年第二轮去库存的“尺度”拿捏肯定会愈加小心，愈加精准。

中国的楼市，曾经无法再次吃一堑，长一智，不能重走老路了。

所以，这一轮去库存对应的货币量，实践上和市场终端的商品房，二手房，没有多少间接相关，

2，重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津，8座试点市区，能经过低息存款收买存量商品房，用作保证性租赁住房。

便捷了解，就是央妈掏钱，给八个亲儿子买房收租。

这笔钱，只管是借的，但参考住房租赁集团购房存款，有期限长（最长不超越30年），利率低（不超越3%）的特点。

假设租金能笼罩利息，基本可以看作是永续债。

只付息、不还本，不是白给，近似白给。

实质上，就是国度下场去库存，同时帮助写一写各地保证房的作业。

这些房子以后会不会进入市场流通？嘿嘿，好疑问……

3，本轮去库存，有一个很率直的启示：老百姓不买，那么央行出钱让中央政府和国企买。

4，看清本轮去库存表现进去的国度意志以及政策定力。

什么定力？“房住不炒”！

5，留意到本轮去库存配合的保证房需求： 依照十四五布局要树立900万套房子的指标来看，这648万套房子还不够，就由21个特大市区城中村来补偿。

那么不在这21个市区名单中的市区呢？

不好心思，这一轮去库存，是相对的精准滴灌，好钢用在刀刃上。

关于很多中小市区来说，以后没有房地产，或许说房产有资产和金融属性这个说法了。

中文博大精湛，很多物品，称号或许一样，然而放在不同的时代和环境中，意义和实质，包含最终的结果，或许齐全不一样。

拿着旧时代船票，揣着过去的阅历和认知，就不要想着在新阶段的财产大船上，找到属于自己的位置。

以上，就是对2024年多个信号和意向指向的新一轮楼市去库存，启动的专题梳理和剖析探讨内容，和各位头条的读者好友们，启动一个交换和分享。

（依据国度有关部门的最新规则，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明白倡导，入市危险自担。）

以上注释，来自

交个敢说真话，会说瞎话，擅长观察的年轻人好友，可好？

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